2023年房地产经纪人协理每日一练《房地产经纪操作实务》6月10日专为备考2023年房地产经纪操作实务考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

判断题

1、当与客人一起进出电梯时，如果是多人带客，则一人先进/出并按住电梯开关，再让客户进/出；如果是单人带客，则经纪人先进/出，一手按住电梯开关，一手指引客户进/出。

答 案：对

2、在带看过程中，自己应走在客户的里侧，与客户同行，适度交流，不能自顾自的打电话，带着客户遵守交通规则。

答 案：错

3、防范房地产经纪业务风险的措施包括对外承诺标准化、权限控制与分配、门店责任人的培训、建立监察稽核体系、风险的转移等。()

答 案：对

解 析：根据我国目前房地产经纪行业的特点，如相关的法律、法规还在不断完善当中，行业本身的涉及面广、不确定性多，容易产生各类纠纷等，必须制定系统的风险防范措施。这些措施主要从经纪机构的管理机制入手，包括对外承诺标准化、权限控制与分配、门店责任人的培训、建立监察稽核体系、风险的转移等。

4、租金专用账户内资金专款专用，只能用于向出租人支付租金。

答 案：错

解 析：租金专用账户内资金专款专用，除租赁代理机构应收取的佣金和约定的服务费用外，租金账户中的资金只能用于向出租人支付租金。

5、客户看完房准备离开时，应目送客户离开，帮助客户的家人开门进车，并协助客户倒车，如果客户乘车离开，送客户到车站即可。

答 案：错

单选题

1、房屋交付有两层含意，一是实物交付，另一个是（）

• A：权利交付
• B：权属证书交付
• C：钥匙交付
• D：合同交付

答 案：A

解 析：房屋交付有两层含意：①实物交付，即房屋交付给买方；②权利交付，即将所有权转移至买方名下。由于产权过户需要买卖双方共同到登记机关办理，因此，在签订存量房买卖合同时，需要提示当事人约定具体的房屋交付方式（如交钥匙）和产权过户的义务，约定好过户的时间及逾期过户时违约方的责任。

2、胡某、李某、陈某三人拟共同发起设立一家“A房地产经纪公司”（以下简称“A公司”）。胡某、李某具有房地产经纪人执业资格，陈某仅具有房地产经纪人协理资格。A公司成立后，聘请了房地产经纪人崔某、经纪人协理王某担任写字楼经纪部负责人。一天，王某接待一位客户朱某，朱某委托A公司代理销售其拥有的一间办公用房，A公司与朱某签订了房地产经纪合同。王某在对该物业的权属状况进行调查时，发现该物业在2年前已由朱某出租给刘某，租赁合同约定的租期为20年。有关A公司与朱某签订的房地产经纪合同，以下说法正确的是（）。

• A：王某作为A公司的代表在房地产经纪合同上署名
• B：经口头请示胡某同意后，王某作为A公司的代表在房地产经纪合同上署名
• C：崔某没有办理具体的经纪事务，但崔某可以作为A公司的代表在房地产经纪合同上署名
• D：经陈某授权，王某可以代陈某作为A公司的代表在房地产经纪合同上署名

答 案：C

3、某房地产经纪公司采用的是基于互联网技术的无店铺销售模式。2018年5月，与6家房地产开发公司签订了合同，以某房地产经纪公司的名义负责销售商品房，并承担风险。
下列房源信息推荐方式中，（　　）是指卖方代理经纪人在告知买方代理经纪人房源信息时，保留了该业主的联系方式，买方代理经纪人负责寻找客户，之后若需要看房，则需要由卖方代理经纪人负责联系业主，并参与客户看房的服务工作。

• A：专业推荐
• B：一般推荐
• C：合作推荐
• D：特别推荐

答 案：C

解 析：合作推荐是业主委托经纪人将房源信息（仅房源基本信息而已，不含业主联系方式。一般为独家委托房源）与其他区域的门店经纪人分享之后，业主受托经纪人也会参与服务全程，并协同促成交易实现，这种合作推荐方式在成交之后，业主委托经纪人与合作经纪人对半分佣，各分佣50%。

4、针对出租客户对安全性的要求，房地产经纪人应仔细核实（）。

• A：租金标准
• B：租赁期限
• C：租金支付方式
• D：承租客户身份

答 案：D

解 析：对于购房人的信息调查主要包括：①客户身份信息;②客户需求范围;③客户支付能力;④客户特殊需求;⑤客户购房资格。其中，针对出租客户对安全性的要求，房地产经纪人应对承租客户身份和信誉有所要求，以保证日后租赁期间的安全。

5、须知文件包括购房须知、购房相关税费须知及（　　）。

• A：抵押贷款须知
• B：房地产经纪须知
• C：贷款相关税费须知
• D：其他须知

答 案：A

解 析：须知文件包括购房须知、购房相关税费须知及抵押贷款须知等。购房须知是为让购房者明晰购买程序而事先制定的书面文件。购房相关税费须知是向购房人说明购房相关税费及收费标准的有关文件。抵押贷款须知应由贷款银行提供，一般包括办理抵押贷款的手续和程序、办理抵押贷款的条件和需要提供的资料、抵押贷款的方式、抵押贷款的注意事项等。

多选题

1、下列关于房地产代理业务洽谈的表述中，正确的有（）。

• A：房地产经纪人员应当充分了解客户的意图
• B：要查清委托人是否对拟委托的房地产享有处分权
• C：提供给客户一个代理合同的格式文本，客户先签订代理合同，然后再开始开展代理工作
• D：了解、核实客户的有关证件
• E：向客户告知房地产经纪机构的名称、资格等内容

答 案：AE

解 析：在与客户进行业务洽谈时，首要环节是倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后，要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。BD两项属于房地产代理中物业查验阶段的内容;C项，在签订代理合同之前应先进行客户开拓、客户接待与业务洽谈和物业查验等代理工作。 

2、李某有一处住过两年的房屋要转让，委托B房地产经纪公司的小王办理房屋的买卖事宜。假如你是小王，请回答以下问题：
如果贾女士与赵某签订了买卖合同后，由于某种法定事由合同被确定无效，则对小王及所在经纪公司的佣金处理方式应为（　　）。

• A：小王付出了服务，并促成交易达成，理应获得佣金
• B：由于买卖合同无效，买卖物业的当事人无须支付佣金
• C：在买卖合同签订后且被确定无效前，佣金已经结算，所以理应获得佣金
• D：即便在买卖合同签订后且被确定无效前佣金已经结算，佣金必须返还当事人

答 案：BD

解 析：委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。佣金是对经纪人提供的经纪服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的。只有当这一目的实现了，一项经纪业务才算最终完成，此时经纪机构才能向委托方收取佣金。本案例中，贾女士与赵某签订的买卖合同被确定无效，所以从最终结果上来看，该经纪业务是没有完成的，所以经纪人不能收取佣金，即使已经收取也应该返还。

3、房地产经纪服务合同的风险防范措施有（　　）。

• A：签订合同前房地产经纪人员与委托人要充分协商
• B：使用双方协商制定的合同文本
• C：明确经纪服务的方式
• D：明确经纪服务合同履行与交易合同履行的关系
• E：尽到积极调查审核的义务

答 案：ACDE

解 析：房地产经纪服务合同的风险防范措施包括：①签订合同前要充分协商。房地产经纪人员要向委托人解释清楚房地产经纪服务的有关条款，对于服务事项、服务费用标准、费用支付节点、违约责任等关键内容要在签订合同前应进行充分协商，双方对各项主要事项达到一致的情况下，才能签订合同。②使用规范的合同文本。③明确经纪服务合同履行与交易合同履行的关系。房地产经纪基本服务完成的标志是房地产交易合同的签订，但签订交易合同并不意味着交易能顺利完成。④尽到积极调查审核的义务。如果房地产经纪机构未尽到积极调查、审核，如实报告的义务。即使房地产经纪服务合同未对这些义务做明确约定，一旦发生交易纠纷，房地产经纪机构也要承担相应的责任。

4、房地产居间业务的客源构成要素主要有（）。

• A：需求者
• B：购买能力
• C：需求意向
• D：购买动机
• E：需求类型

答 案：AC

解 析：客源是对房地产物业有现时需求或潜在需求的客户，包括需求者及其需求意向。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求，也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。

5、房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。
关于田某这一经纪行为的说法，正确的有（　　）。

• A：田某在这一经纪业务的过程中，没有做好房地产权属调查
• B：即使钱某没有提出看房，田某也应带领其看房
• C：如果经纪合同中没有要求甲机构查验租赁房屋的产权状况，则田某和甲机构均没有责任
• D：如果赵某不是该房屋的所有权人，则田某协助达成的房屋租赁合同肯定为无效合同

答 案：ABD

解 析：ABC三项，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租房屋的实体及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。D项，房屋产权清晰是成交的前提条件。如果不是该房屋的所有权人，则其签署的房屋租赁合同无效。