2023年房地产经纪人协理每日一练《房地产经纪操作实务》5月8日专为备考2023年房地产经纪操作实务考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

判断题

1、房屋状况说明书是由房地产经纪协理人员编制的，说明房屋实物状况、权益状况、物业管理状况、区位状况的文书。()

答 案：错

解 析：房屋状况说明书是由房地产经纪机构编制的，说明房屋实物状况、权益状况、物业管理状况、区位状况，及房屋交易条件的文书。

2、在带看过程中，自己应走在客户的里侧，与客户同行，适度交流，不能自顾自的打电话，带着客户遵守交通规则。

答 案：错

3、防范房地产经纪业务风险的措施包括对外承诺标准化、权限控制与分配、门店责任人的培训、建立监察稽核体系、风险的转移等。()

答 案：对

解 析：根据我国目前房地产经纪行业的特点，如相关的法律、法规还在不断完善当中，行业本身的涉及面广、不确定性多，容易产生各类纠纷等，必须制定系统的风险防范措施。这些措施主要从经纪机构的管理机制入手，包括对外承诺标准化、权限控制与分配、门店责任人的培训、建立监察稽核体系、风险的转移等。

4、客户看完房准备离开时，应目送客户离开，帮助客户的家人开门进车，并协助客户倒车，如果客户乘车离开，送客户到车站即可。

答 案：错

5、狭义的房地产交易资金仅指房屋买卖价款。()

答 案：错

解 析：广义的房地产交易资金包括房地产交易涉及的全部钱款，而狭义的房地产交易资金主要是指房屋买卖价款和租金。

单选题

1、房地产经纪人欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的（）。

• A：学历
• B：工作性质
• C：住址
• D：动机和需求

答 案：D

解 析：客户的购买动机和需求越明确，就越容易将潜在客户变成现实客户。

2、下列房源中，（）是面向中低收入者提供的普通住房。

• A：经济适用住房
• B：集资房
• C：商品房
• D：解困房

答 案：A

解 析：经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

3、某房地产经纪机构推出一年期“包年限租赁”经纪服务，其承租客户在一年内因房主原因被迫撤离租赁房屋的，该机构应当另外推荐其他房源，但（）。

• A：不能另外收费
• B：只能收看房费
• C：只能收信息费
• D：只能收劳务费

答 案：A

解 析：房地产经纪机构推出“包年限租赁”服务，比如以一年为租赁服务年限，在一年内如果非因委托人原因终止租赁合同的，被迫搬离租赁房源的。房地产经纪机构负责另外推荐其他房源，保证其继续租赁而不需要另外支付经纪服务费。 

4、在商品房交易过程中，预售的项目是（　　），需要签订商品房买卖（预售）合同。

• A：未开始修建的
  
• B：已经竣工并通过验收的
  
• C：未通过竣工验收的
  
• D：开始修建还未竣工的
  

答 案：C

解 析：按照规定，预售的项目是未通过竣工验收的，需要签订商品房买卖(预售)合同。现售的项目是已经通过竣工验收的，需要签订的是商品房买卖(现售)合同。房地产经纪人员需要向买方解释签订哪一种合同。然后再将合同主要内容向买方解释清楚。

5、张某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）承租一套住房，甲公司委派房地产经纪人刘某为张某服务。刘某通过发布广告信息，很快找到了张某满意的房源，该房源的所有权人为王某。看房前甲公司与张某签订的委托协议约定：张某向甲公司交纳佣金200元。张某与王某签订租赁协议后，预付了6个月房租9000元并支付了甲公司佣金3000元。
甲公司在此次经纪活动中的违法违规行为是（　　）。

• A：收取佣金200元
• B：签订委托协议
• C：收取3000元佣金
• D：发布广告信息

答 案：C

解 析：C项，无论租赁期限长短，房屋租赁经纪服务收费一般都按半个月至一个月租金额收取。本案例甲公司收取李某的佣金最高不能超过其一个月的租金额，即不得超过1500（9000÷6）元。

多选题

1、李某有一处住过两年的房屋要转让，委托B房地产经纪公司的小王办理房屋的买卖事宜。假如你是小王，请回答以下问题：
如果贾女士与赵某签订了买卖合同后，由于某种法定事由合同被确定无效，则对小王及所在经纪公司的佣金处理方式应为（　　）。

• A：小王付出了服务，并促成交易达成，理应获得佣金
• B：由于买卖合同无效，买卖物业的当事人无须支付佣金
• C：在买卖合同签订后且被确定无效前，佣金已经结算，所以理应获得佣金
• D：即便在买卖合同签订后且被确定无效前佣金已经结算，佣金必须返还当事人

答 案：BD

解 析：委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。佣金是对经纪人提供的经纪服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的。只有当这一目的实现了，一项经纪业务才算最终完成，此时经纪机构才能向委托方收取佣金。本案例中，贾女士与赵某签订的买卖合同被确定无效，所以从最终结果上来看，该经纪业务是没有完成的，所以经纪人不能收取佣金，即使已经收取也应该返还。

2、房地产居间业务的客源构成要素主要有（）。

• A：需求者
• B：购买能力
• C：需求意向
• D：购买动机
• E：需求类型

答 案：AC

解 析：客源是对房地产物业有现时需求或潜在需求的客户，包括需求者及其需求意向。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求，也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。

3、潜在购房客户是房地产经纪人应重点培养的目标，其特征通常包括（）。

• A：购房需求强
• B：要求成交时间较短
• C：有明确购房计划
• D：物业条件适合时可转为成交客户
• E：熟悉目前房地产市场情况

答 案：CD

解 析：潜在顾客是房地产经纪人应重点培养的目标，其客户群特征包括：①有明确的购房或租房计划，但并不是十分迫切;②一般属于完美型客户，对物业品质要求较高，一旦物业条件合适，便会立即成交。

4、存量房商业抵押贷款年限应付的条件有（　　）。

• A：房龄＋贷款年限≤50
  
• B：房龄＋贷款年限≤47（砖混）
  
• C：年龄＋贷款年限≤70
  
• D：房龄＋贷款年限≤47（钢混）
  
• E：年龄＋贷款年限≤65
  

答 案：AC

解 析：商业贷款年限是指银行在为借款人评估还款年限时以其年龄作为基础，年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，贷款年限最长为30年，且符合以下两个条件：①房龄+贷款年限≤50;②年龄+贷款年限≤70。

5、房地产经纪机构采用电话拜访开拓房源，其优点有（）。

• A：节省时间
• B：针对性较强
• C：容易取得客户信任
• D：可联系人较多
• E：不受地点和天气的影响与限制

答 案：ABDE

解 析：采用电话拜访开拓房源的优点主要有：①比较集中;②针对性较强;③比较省力且可联系的人较多;④不受地点的限制;⑤不受天气影响;⑥花费的时间较少。其缺点是：①会在一定程度上受到时间的限制，比如上班时间不宜打扰;②只能通过声音传达信息，可能缺乏人情味，容易遭受拒绝，客户印象不深刻。